Vendre ou louer son appartement : quelle est la meilleure solution ?

Au-delà des initiatives personnelles, les obligations de rénovation énergétique et les interdictions de louer les passoires thermiques remettent une question au centre des préoccupations des propriétaires français : faut-il vendre son appartement ou le louer ? Si chaque option est envisageable, la meilleure d’entre elles dépend essentiellement de votre profil et de vos projets.

Quelles situations incitent à vendre ou louer son appartement ?

Vendre ou louer son appartement est un choix dicté par de multiples facteurs, d’origine financière, sentimentale ou conjoncturelle : un besoin de liquidités, de nouveaux projets (agrandissement de la famille, retraite…), la situation géographique du bien qui influencent sa valeur, une opportunité sur le marché immobilier local, l’encadrement des loyers, l’état du logement, un lien affectif qui devient source de tensions, etc.

Quelle que soit la motivation de louer ou vendre son appartement, il est essentiel d’estimer la rentabilité de l’opération de chaque option, pour prendre une décision éclairée.

Comment savoir quelle est la meilleure option immobilière ?

Option n°1 : Vendre son appartement

Avant même d’envisager de vendre votre appartement, faites-le évaluer par un professionnel de l’immobilier. Rompu à cet exercice, il estimera aussi bien les caractéristiques et l’état général du bien (superficie, note au DPE, date de construction…), que l’état du marché local, ainsi que la réputation de la ville et du quartier, tout en tenant compte des projets d’urbanisme à venir, dans votre zone d’habitation.

Parmi les points observés, sachez que la tenue de travaux de rénovation énergétique est susceptible d’entraîner une décote sur le prix de vente. Les passoires thermiques font l’objet d’âpres négociations.

Au prix indicatif de la vente, il faudra soustraire les taxes - et notamment la taxe sur la plus-value, éligible sur les résidences secondaires, sauf si elles ont plus de 22 ans, si elles sont situées en zone tendue ou si la vente vient financer l’achat d’une résidence principale, dans les deux ans à venir.

Traditionnellement, vendre son appartement répond, soit à un besoin immédiat de liquidités, soit à la réalisation d’une belle opération financière. Acte irréversible, il suppose d’être bien réfléchi, car il implique forcément l’absence de revenus réguliers, contrairement à une mise en location…

Option n°2 : Louer son appartement

Avant même d’envisager de louer son appartement, commencez par définir le montant du loyer : êtes-vous libre de le fixer ou doit-il répondre à des exigences locales (encadrement de loyers) ? Le bien est-il situé dans une zone à « forte tension », pourvoyeuse de locataires ? Quels sont les loyers appliqués dans le secteur sur un logement similaire ? Etc.

Une fois défini, vérifiez la rentabilité de l’opération de louer son appartement, en calculant son rendement, idéalement net-net, qui reflète le mieux la situation réelle de l’investissement locatif. En effet, cela suppose de diviser le loyer annuel par le prix d’achat, grevé des charges annuelles diverses et des prélèvements sociaux, fiscalité comprise. Ensuite, multipliez le résultat par 100 pour obtenir le rendement net-net.

Louer son appartement offre un complément de revenus régulier sur du long terme : cette option s’avère plus attractive qu’une vente, si vous disposez déjà d’une résidence principale, car vous ne payerez pas de taxe sur la plus-value immobilière. Toutefois, la location peut représenter davantage de risques (impayés, vacance ou carence locative). Sans oublier l’obligation de conduire des travaux de rénovation énergétique, s’il s’agit d’un logement énergivore…

Que vous ayez décidé de louer ou de vendre votre appartement, l’entreprise est lourde et contraignante : mieux vaut se faire accompagner par des professionnels, pour en maîtriser tous les enjeux et conséquences.