Les conditions à respecter afin d’augmenter le loyer d’un locataire

Il est possible, notamment lorsqu’un locataire reste dans un logement pendant de nombreuses années, que le montant initial du loyer qu’il verse soit en décalage avec la valeur actuelle du marché. Car les prix des loyers sont également sujets à l’inflation et autres explications conjoncturelles qui peuvent justifier leur augmentation. Cependant, si vous êtes libre de baisser le montant du loyer que vous exigez à votre locataire, augmenter ce loyer peut se révéler plus complexe et, surtout, doit obéir à certaines règles.

Le cas général d’augmentation annuelle de loyer

La loi autorise les bailleurs à effectuer une révision de loyer au maximum une fois par an, soit lors de la date anniversaire de la signature du contrat de bail, soit à une autre date qui est mentionnée explicitement dans le contrat.

Par ailleurs, dans le cas général, il est un certain nombre de conditions qu’il faut respecter pour pouvoir augmenter le loyer, même une fois par an :

• Une clause de révision du loyer doit figurer dans le contrat de bail ;
• La révision du loyer ne peut pas se faire uniquement selon la volonté du bailleur : ce dernier ne peut augmenter le loyer que sur la base de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indicateur est publié tous les trimestres par l’INSEE et doit être rapporté au loyer de base du bail en question, qui est celui de la première année de contrat. À noter que, au moins jusqu’en 2024, le dispositif de bouclier loyer interdit cette révision annuelle de dépasser les 3,5% ;
• Enfin, le bailleur a l’obligation d’informer son ou ses locataires de cette augmentation par courrier recommandé.

Il est à noter que, même en cas de révision du loyer lors du changement de locataire, cette révision ne pourra pas dépasser l’augmentation fixée par l’IRL.

Les autres cas permettant la révision du loyer

Même en l’absence de clause de révision du loyer, il est possible d’augmenter un loyer en cours de bail ou entre deux locataires, et ce, sans avoir à se référer à l’IRL. Il faut pour cela que des travaux soient engagés par le propriétaire et à ses frais, avec l’accord du locataire le cas échéant. Mais une fois encore, ces travaux doivent respecter certaines conditions, il ne peut s’agir d’un simple coup de peinture ou d’un nouveau parquet. Ils doivent en effet améliorer sensiblement et durablement le confort ou la qualité du logement.

Ainsi, des travaux comme l’installation d’une cuisine équipée, d’un digicode dans le cas d’une copropriété, ou encore d’amélioration de la performance énergétique peuvent autoriser une hausse du loyer. Mais celle-ci est soumise à conditions :

• Elle ne peut dépasser les 15% du loyer ;
• Le montant des travaux doit représenter au moins un an de loyer pour un renouvellement de bail, et six mois de loyer, lorsque réalisés entre deux locataires ;
• Il faut informer au moins 6 mois en avance le locataire de la nature des travaux prévus, de leur durée estimée, ainsi que de leur effet sur la majoration du loyer, et récolter son consentement ;
• Le contrat de bail doit faire l’objet d’un avenant.

Enfin, il est également possible d’augmenter le loyer d’un bien que le bailleur aurait largement sous-estimé. Dans cette situation, le bailleur doit présenter plusieurs exemples de biens similaires pratiquant des loyers supérieurs pour justifier de l’augmentation et récolter l’accord du locataire. Cette révision ne peut avoir lieu qu’une fois par an et est également concernée par le système de bouclier loyer, l’empêchant de dépasser les 3,5% par an.