Même en tant que locataire, vous avez le droit d’effectuer quelques travaux dans votre logement, à condition naturellement de respecter certaines règles. Afin de bien identifier ce qui est possible de ce qui ne l’est pas, nous faisons le point pour vous sur les cadres qui régissent cette pratique.
Aménager à sa façon : oui, mais pas transformer !
Ce que vous pouvez faire
Très concrètement, vos droits en tant que locataire reposent sur la nuance entre la notion d’aménagement et celle de transformation, expliquée dans la loi du 6 juillet 1989 sur laquelle se calquent les baux résidentiels.
Si vous n’effectuez que des aménagements qui ne modifient pas réellement l’habitation, vous n’avez même pas besoin de demander l’accord de votre propriétaire (en théorie). Tant que vous êtes en règle sur vos paiements, vous restez l’occupant des lieux et vous avez droit de les agencer comme vous le souhaitez.
Par exemple, vous pouvez prévoir des interventions mineures pour embellir le salon ou la chambre (repeindre les murs, faire des trous pour poser des cadres à condition de les reboucher à votre départ).
Vous avez également la possibilité d’ajouter toutes sortes de cloisons et de créer tous types d’espaces de rangement dès lors qu’il s’agit d’alternatives démontables, qui vous permettent de rendre le logement à l’identique quand vous le quittez.
Cependant, gardez à l'esprit que certaines petites modifications, même effectuées sans l'accord de votre propriétaire, ne vous obligent pas à tout remettre à l'identique au moment de l'état des lieux de sortie. Il peut être bien vu de le faire pour garder de bonnes relations avec votre bailleur, mais ce dernier ne peut nullement l'exiger. Il existe toutefois une exception : le locataire peut effectuer des travaux comme repeindre les murs, et pourtant les laisser tels quels à son départ. Selon la jurisprudence, il peut les laisser en état “dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux”. Cela signifie qu'une couleur considérée comme trop criarde, très démodée, ou simplement mal réalisée, et qui entraverait les chances de louer le bien à l'avenir, entraîne une obligation de remise à niveau.
Ce que vous ne pouvez pas faire
Sans demander l’autorisation de votre propriétaire, vous ne pouvez pas « transformer la chose louée » : remplacer une installation de plomberie comme une vasque par un lavabo, abattre une cloison, créer une nouvelle ouverture, etc.
Cela ne signifie pas que rien n’est possible : si vous éprouvez l’envie de vous lancer dans ce genre de projet, il vous suffit simplement d'envoyer un courrier détaillé à votre bailleur. Libre à lui d’accepter, et parfois même de participer au financement des travaux, s’il estime qu’ils apportent une réelle plus-value au bien.
En revanche, sachez que vous ne pouvez pas exiger de prise en charge totale ou partielle pour des travaux de transformation qui concernent uniquement le confort et ne relèvent pas d’une nécessité. Votre bailleur se doit de vous louer un logement propre, salubre, dont les installations de base fonctionnent. Le reste repose sur son bon vouloir seulement ! Cependant, si votre propriétaire refuse d'engager des travaux de "transformation de la chose louée" alors que vous les estimez nécessaires (problèmes de salubrité ou d'isolation par exemple), vous avez la possibilité d'engager différentes procédures pour parvenir à un accord.
Travaux sans accord du propriétaire : ce que vous risquez
Si le locataire a en théorie, le droit de réaliser certains travaux d'améliorations sans l'accord de son propriétaire, l'inverse n'est pas vrai et le bailleur doit donc prévenir l'occupant des lieux dès qu'il souhaite y mettre le moindre coup de pinceau. Il peut parfois s'y opposer, en fonction de la nature des travaux, mais ce n'est pas toujours le cas.
Ainsi, un propriétaire peut réaliser les travaux suivants sans que le locataire ne puisse s'y opposer :
- Travaux de remise en état des lieux ;
- Travaux d'entretien normal des lieux ;
- Travaux d'améliorations des performances énergétiques du logement ;
- Travaux permettant au logement de se conformer aux critères décence clairement précisés par la loi.
Si le locataire d'un logement concerné par l'un de ces points s'oppose à la réalisation des travaux rentrant dans l'une des catégories citées, il s'expose à des poursuites judiciaires qu'il a peu de chances de gagner. Une décision de justice peut le contraindre à laisser les travaux être réalisés, mais aussi le forcer à verser des dommages et intérêts au bailleur, et même à résilier son bail de location. En revanche, toute autre demande de travaux d'amélioration des lieux à l'initiative du propriétaire ne peut se faire qu'avec l'accord explicite du locataire.
Travaux sans accord du propriétaire : ce que vous risquez
Pour tous les travaux effectués par le locataire sans l’accord du propriétaire (percer une ouverture, abattre une cloison, changer la destination d’une pièce ou encore creuser une piscine), le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour rédiger un constat. Par la suite, il est en droit d’exiger que vous mettiez en place les chantiers nécessaires pour une remise en état à l’identique. Vous devrez bien évidemment assumer tous les coûts liés à ce litige, et parfois même composer avec des imprévus. Par exemple, si le fait d’abattre un mur a engendré une usure prématurée du sol par manque de précautions, vous devrez également financer la réfection du revêtement ! Si vous refusez de remettre votre appartement ou maison en état, vous pouvez être saisi par le Tribunal d’instance. En plus de la remise en état, vous vous exposez à l’obligation de verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi par votre bailleur.
Par ailleurs, le bailleur a également la possibilité de remettre en état les lieux par lui-même, et de demander le remboursement des dépenses qu'il a engagées à cet effet au locataire, avec les devis ou facture qui font foi, comme pour tout état de lieux de sortie.
Conclusion : demander l’autorisation pour mieux se couvrir
La jurisprudence prouve que l’on peut théoriquement changer la couleur des murs de son appartement, sans même que le propriétaire ne retienne d’argent sur la caution pour « faute de goût ».
En effet, si un locataire souhaite faire de gros travaux de sécurité, de confort, ou tout simplement de mise aux normes, il est non seulement obligé de demander la permission à son propriétaire, mais il a de plus tout intérêt à le faire. En effet, ce dernier peut participer aux frais s'il laisse le locataire s'en charger (sans y être obligé), voire même les prendre entièrement à sa charge s'il décide de s'occuper des travaux lui-même. Dans ce cas de figure, il ne peut pas augmenter le montant du loyer en prenant les dépenses engagées comme justification, à moins qu'une clause dans le bail n'en exprime expressément la possibilité. Il vous est donc vivement conseillé de bien relire votre contrat de bail si vous deviez vous trouver dans une telle situation.
Au-delà des considérations légales et financières, dans l'optique d’éviter des situations délicates et d’entretenir de bonnes relations avec votre propriétaire, nous vous conseillons de l’avertir de toutes les modifications que vous réalisez, afin de rester serein au moment de l’état des lieux de sortie.
