Les principes du viager

Pour le propriétaire d’un logement, mettre le bien en viager signifie de le vendre mais de continuer à l’occuper jusqu’à la fin de ses jours. Cette pratique est très encadrée, puisque la cession est effectuée avec un notaire comme pour une vente classique. En revanche, les modalités de paiement dans ces circonstances sont particulières.

Quels avantages pour l’acheteur et l’acquéreur ?

Le viager est une sorte de pari, puisque selon les circonstances, on ne sait pas s’il va plutôt profiter au vendeur ou à l’acquéreur. Au moment de la vente, l’acheteur verse une somme fixe, puis assume des mensualités jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. Ce dernier continue à habiter le logement jusqu’à la fin de ses jours ou son départ en maison de retraite. À sa mort, la vente est conclue et le bien appartient définitivement à l’acquéreur, qui peut l’occuper ou le louer.

Le bouquet, un élément décisif du contrat

Au moment de l’achat, l’acquéreur verse généralement un bouquet : il s’agit d’un apport, une somme directement donnée à l’ancien propriétaire. Elle correspond, le plus souvent, à 20 ou 30 % de la valeur totale du bien. Le montant n’est pas fixe, parce qu’il est librement défini entre les deux parties. Plus le bouquet est faible, plus la rente mensuelle est élevée (et inversement).

Les différents types de viagers

Le viager, sous sa forme la plus connue, est « occupé ». Autrement dit, le vendeur reste dans le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. On peut également choisir le viager « libre » : l’acheteur peut, dès l’acquisition, vivre dans le logement ou le louer. Enfin, dans le cadre d’un viager « à terme », le nombre d’années pendant lesquelles l’acquéreur verse des rentes est défini à l’avance, ce qui permet de mieux se projeter sur le coût global de l’investissement. Cependant, le bien reste occupé par le vendeur jusqu’à son décès, même s’il n’y a plus de mensualités à verser.

Notez que la pratique du viager reste encadrée pour éviter certaines dérives : si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, ce dernier est annulé. Ce même risque d’annulation existe si l’acquéreur était averti d’une maladie du vendeur. Pour l’acheteur, pas besoin de payer un crédit immobilier et, pour l’ancien propriétaire, le viager constitue une solution sure afin d’obtenir des revenus sur le long terme, sachant que cette rente est soumise à un abattement et, donc, peu imposée.

La répartition des charges de viager

Le contrat de vente doit impérativement préciser la répartition des charges en viager. Il peut prévoir une répartition 50/50 ou une autre, selon une quote-part. Dans une copropriété, il doit distinguer les charges courantes, les charges extraordinaires et les fonds de travaux. Quelles que soient les modalités définies, toutes ces précisions permettent d’éviter les litiges et clarifient les responsabilités financières de chaque partie.

Le cas d’un viager libre

En règle générale, l’ensemble des travaux et des charges de copropriété est assumé par l’acheteur dans un viager libre. Toutefois, si les interventions ont été votées par l’assemblée générale avant la vente, le paiement s’opère selon la répartition des charges du viager définie dans le contrat de vente.

Le cas d’un viager occupé

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit et le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Dans la mesure où il n’existe pas de règles précises sur la répartition des charges du viager occupé, les deux parties s’en remettent aux termes stipulés dans l’acte de vente.

Sans précision, l’acheteur devra supporter les charges et travaux définis dans l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Le vendeur doit, généralement, assumer les charges locatives tant qu’il occupe le bien : la taxe d’habitation, la taxe foncière, les charges d’eau et d’électricité, ainsi que le chauffage individuel.

La répartition des charges relatives à la copropriété s’effectue en fonction de la date d’exigibilité : les charges appelées avant la vente sont à payer par le vendeur (arriérés de charges, provision pour travaux déjà votés, mais non réalisés, dépenses courantes…) ; les charges dues après la vente seront, quant à elles, payées par l’acheteur (frais de gestion courante, futurs travaux…).