Quelles sont les obligations d’entretien pour un locataire ?

La signature d’un bail établit des responsabilités et des obligations – notamment d’entretien - pour le locataire. Comme ce dernier doit pouvoir restituer le bien, dans le même état qu’à son arrivée dans le logement, cela implique la prise en charge d’un minimum de réparations locatives. Détaillons ensemble les tâches d’« entretien courant », réclamées par loi et les conséquences, pour le locataire, de ne pas les effectuer.

Que dit la loi sur les obligations d’entretien pour le locataire ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vise à améliorer les rapports locatifs. Dans cet esprit, son article 7 détaille les obligations du locataire, parmi lesquelles figure l’entretien.

Il précise ainsi qu’il doit « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.»

À noter que cette notion d’entretien courant n’est pas précisément définie par la loi. Seul le décret n° 87-712 du 26 aout 1987 en établit les contours, avec la liste détaillée des réparations, à la charge exclusive du locataire.

Qu’est-ce que « l’entretien courant » incombant au locataire d’un bien ?

À l’intérieur du logement, les obligations d’entretien pour le locataire concernent :

• Les murs, sols et placards : le maintien de la propreté et de l’intégrité des revêtements. Dans cet esprit, un trou pour accrocher un tableau devra être rebouché, une tache sur la moquette, lavée ou un carreau de mosaïque fêlé, remplacé.
• La plomberie : l’entretien des installations d’eau chaude et de la robinetterie (remplacement des joints, nettoyage des tuyaux, etc.), ainsi que la plomberie pour le gaz (remplacement des clapets, joints, ramonage…).
• L’électricité : le changement des ampoules, des prises de courant, des interrupteurs, entre dans le champ des obligations d’entretien du locataire.
• Les ouvertures : le bon fonctionnement des fenêtres et portes (graissage des parties métalliques, remplacement des poignées, des vitres détériorées, entretien des stores, etc.).

À l’extérieur du logement, les obligations d’entretien pour le locataire concernent exclusivement le jardin, la toiture et les façades incombant au propriétaire. Il doit désherber les allées, tondre la pelouse, arroser et tailler les massifs, arbres et arbustes, nettoyer la terrasse et les auvents et désengorger les gouttières. Le cas échéant, le locataire doit aussi nettoyer la piscine et remplacer les installations d’arrosage.

Que faire si les obligations d’entretien par le locataire ne sont pas observées ?

Un propriétaire bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement, sans l’accord du locataire. Sinon, il encourt 15 000 € d’amende et 1 an de prison, conformément à l’article 226-4 du Code pénal. Notez que s’il peut insérer une clause dans le bail pour vérifier, chaque année, l’état de son bien, le locataire aura toujours le droit de refuser la visite.

Le constat de défaut d’entretien par le locataire s’effectue à la fin du bail : en comparant l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée, il sera possible de définir précisément sa responsabilité quant aux dégradations observées du bien.

Le dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer, peut alors être utilisé à la remise en état du logement. Si le montant n’est pas suffisant, le propriétaire peut se retourner contre le locataire, afin qu’il prenne en charge le complément nécessaire.

Notez qu’en cours de bail, seul un manque flagrant d’entretien par le locataire, entraînant des dégradations importantes, permettra au propriétaire de saisir le tribunal et demander la rupture du bail.