Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

À l’achat d’un bien immobilier, neuf ou d’occasion, par un professionnel ou par un particulier, l’acquéreur est protégé par la garantie des vices cachés, tels que définis dans l’article 1641 du Code civil.

Découvrons ensemble ses conditions d’application ainsi que le délai et la procédure de recours contre le vendeur.

Un vice caché en immobilier : définition et exemples

Selon l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Dans le cadre d’un achat immobilier, un vice caché peut se traduire par une fragilité de la structure de la maison, des problèmes de fondation ou encore l’absence d’alimentation en eau courante. Mais cela peut aussi renvoyer à un chauffage hors d’usage ou le caractère instable du terrain dit constructible.

Quelles sont les conditions d’application de la garantie ?

Un vice caché ne peut être légalement reconnu qu’en cumulant ces quatre conditions :

• Être caché : l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de son existence au moment de la vente. Le principe est simple : s’il n’est plus caché, il est implicitement accepté par l’acheteur. Il en est de même si le vice est mentionné dans l’acte de vente, à l’image de la présence de termites, potentiellement évoquée dans les diagnostics immobiliers.
• Être non apparent : le vice caché doit réclamer une expertise ou un démontage pour être découvert. L’article 1642 du Code civil précise, à ce sujet, que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».
• Rendre le bien impropre ou diminuer l’usage
• Être antérieur à la vente (ou concomitant)

Quel délai pour invoquer le vice caché ?

L’acquéreur d’un bien dispose d’un délai de deux ans pour intenter une action en garantie. Notez que ce délai ne débute pas à l’entrée dans les lieux ou à la signature de la vente : les deux ans commencent à la découverte du vice caché.

La procédure s’enclenche avec l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien immobilier. S’il ne réagit pas au courrier, l’acheteur devra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un dédommagement ou l’annulation de la vente.

Vendeur professionnel et vice caché

Un vendeur professionnel a une présomption de connaissance des vices : même s’il prouve sa bonne foi, il devra verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Attention, l’agent immobilier est considéré comme un intermédiaire, et non comme un vendeur professionnel.

Vendeur particulier et vice caché

Le compromis de vente prévoit systématiquement une clause pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés. Toutefois, elle ne peut pas jouer s’il est de mauvaise foi : reste à l’acheteur de pouvoir prouver cette méconnaissance du vice caché.

Quel recours pour un vice caché en immobilier ?

À la découverte du vice caché sur un bien immobilier, l’acquéreur peut obtenir réparation pour le préjudice subi de deux manières :

• Conserver le bien et obtenir un dédommagement financier par le vendeur. Dans ce cas-là, la valeur de la diminution est estimée par des experts en fonction du vice caché et de son impact, ainsi que du prix des travaux nécessaires pour une remise en état.
• Annuler la vente. L’acheteur doit alors rendre le bien dans le même état que lors de l’achat. En échange, le vendeur lui rend le montant du bien, grevé des frais de recours.

Notez que si le vendeur est de mauvaise foi, l’acheteur peut percevoir des dommages et intérêts dans la mesure où la loi prévoit qu’il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liée au vice caché. Il peut arriver que ces indemnités dépassent le prix du bien lui-même.

Toutes les actions en garantie doivent être menées par un avocat auprès d’un tribunal compétent, à savoir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.