Que sont les servitudes en immobilier ?

Les articles 637 et suivants du Code civil définissent la servitude comme « une charge imposée sur un héritage, pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Autrement dit, il s’agit d’une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa propriété. Si elle rebute souvent les acheteurs, elle demeure essentielle au bon voisinage. Présentation.

Le cadre légal d’une servitude

Les différentes formes de servitudes

Traditionnellement, une servitude apparaît de :

• La configuration naturelle des lieux (articles 640 à 648 du Code civil). Exemples : un bornage, un écoulement des eaux…
• L’effet de la loi (articles 649 à 685-1 du Code civil). Exemples : les servitudes de mitoyenneté, de respect de distance des constructions, de vues, d’écoulement des eaux pluviales et de droit de passage en cas d’enclave.
• Une convention entre 2 propriétaires de terrains voisins (articles 686 à 689 du Code civil). Exemples : les servitudes de passage, interdiction ou limitation de construire…).

Bon à savoir : l’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues, dont l’usage n’a pas besoin d’intervention humaine (égout, vue…), des servitudes discontinues, qui en réclame une (droit de passage, de puisage…). L’article 689 distingue, quant à lui, les servitudes apparentes (conduite d’eau) des non apparentes (interdiction de construire).

L’établissement d’une servitude

Systématiquement attachée à un bien, une servitude crée une contrainte, pour un propriétaire (le fond servant) au profit d’un autre (le fond dominant). Notez que son existence et ses conditions apparaissent obligatoirement dans l’acte de vente.

Sa durée de vie est de 30 années d’usage continu (uniquement pour les servitudes continues et apparentes), mais elle peut aussi prendre fin plus tôt, si elle n’a plus de raisons d’exister. Par exemple, cela peut arriver, après la destruction du bâtiment, au tarissement de la source ou encore, pour le désenclavement du terrain. Par ailleurs, sa durée de vie peut également être différente, si ce n’est pas celle prévue dans la convention signée par les deux propriétaires.

Exemples de servitudes d’un bien immobilier

La servitude de passage

Le « droit de passage » est une servitude obligatoire, pour tous les biens immobiliers, qui ne disposent pas d’accès à la voie publique. Elle s’applique aux personnes, mais aussi aux véhicules, aux animaux, ainsi qu’aux réseaux souterrains ou aériens (eau, électricité, gaz, téléphone). Dans la mesure où le propriétaire, qui subit cette contrainte, ne peut pas s’y opposer, il peut demander une indemnisation proportionnelle au dérangement causé. L’entretien du passage est souvent à la charge de ceux qui l’utilisent.

La servitude de vue

Le Code civil impose une distance minimale à respecter pour les ouvertures (fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, balcon, terrasse…), variant de 0,60m à 1,90m selon les caractéristiques de la vue (droite ou oblique). Ce type de servitude est systématiquement établie par convention entre voisins.

Les servitudes naturelles

Imposées aux propriétaires, les servitudes naturelles sont souvent établies pour permettre l’écoulement d’eaux pluviales (ruissellement des pluies, fonte des neiges, débordements d’étang…). Dans ces cas-là, le propriétaire du bien, en contrebas, doit supporter l’écoulement des eaux sur sa propriété.

L’impact des servitudes sur la valeur immobilière d’un bien

Quelle que soit sa nature, la servitude influence la valeur d’une propriété, mais son impact dépend directement de l’importance du désagrément causé : le droit d’un passage très utilisé n’entraîne pas les mêmes nuisances qu’une servitude de vue, donnant sur un mur aveugle. Dans le premier cas, la décote peut être notable, alors qu’elle sera quasiment inexistante dans le second cas. Il revient au conseiller immobilier de bien vous informer sur ces questions et leurs conséquences.

Dans tous les cas, sachez que votre notaire consultera systématiquement les titres de propriété antérieurs, pour les identifier, allant même jusqu’à demander un certificat d’urbanisme, pour révéler les servitudes d’urbanisme non apparentes.