Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété d’un bien désigne un droit de propriété détenu par une personne, mais qui ne s’accompagne pas de son usufruit (à la différence, donc, de la pleine propriété). Cela signifie que, bien que propriétaire des lieux, la personne qui ne possède que la nue-propriété d’un logement ne peut pas l’habiter ni toucher de revenus locatifs qu’il génère. L’usufruit, qui signifie le droit d’occuper ou de mettre en location un bien à condition d’en assurer l’entretien, et qui est généralement attaché à la propriété, est en effet un droit différent. Dans cet article, nous revenons sur la nature de ces droits bien distincts, et les avantages et inconvénients de la nue-propriété.

Le fonctionnement de la nue-propriété

Lorsque l’on sépare l’usufruit de la nue-propriété d’un logement, on parle de « démembrement de propriété ». Le plus souvent, une telle situation intervient dans le cas d’un achat en viager (l’occupant conserve l’usufruit jusqu’à sa mort, lors de laquelle le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété) ou d’une donation anticipée (pareil que pour un achat en viager, et cela permet de payer des droits de succession considérablement moins élevés). Il est également possible de céder l’usufruit d’une pleine propriété moyennant une rémunération, ou une décote sur le prix de vente total lors de l’achat du bien.

Quoi qu’il en soit, tout démembrement de propriété doit faire l’objet d’un acte notarié. Ce dernier doit préciser les caractéristiques du logement, bien sûr, mais aussi définir avec précision la nature de l’usufruit. Concrètement, cela signifie que la nature des charges et des obligations, la durée d’usufruit accordée, mais aussi l’usage du bien qui peut être fait par l’usufruitier, doivent être clairement définis dans l’acte. Si celui-ci souhaite changer a posteriori l’usage du bien qu’il en fait, il doit en informer le nu-propriétaire et obtenir son accord.

Nue-propriété : Avantages et inconvénients

Choisir d’investir dans un achat en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété comporte plusieurs solides avantages, mais également des limites à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet.

Un achat en nue-propriété comporte plusieurs avantages non négligeables :

• Le coût. Le même bien acheté en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété est considérablement moins cher à l’achat. Le prix peut ainsi baisser de 30 % à 50 % en moyenne selon plusieurs critères, à commencer par la durée d’usufruit accordée ;
• La fiscalité. Si un tel investissement est réalisé via un emprunt immobilier, les intérêts de l’emprunt en question peuvent être déduits des revenus fonciers selon certaines conditions. Par ailleurs, la valeur d’une nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• Les charges. Si un bien en nue-propriété ne génère pas de revenus pour le propriétaire, celui-ci n’a cependant pas de charges à régler puisque celles-ci font partie des obligations de la personne qui détient l’usufruit ;
• Céder une nue-propriété à ses héritiers permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, tout en les exonérant de certains frais de succession.

Cependant, céder l’usufruit d’un bien n’est pas une décision à prendre à la légère pour autant, et elle comporte des inconvénients à prendre en compte :

• Le plus évident d’entre eux est l’impossibilité d’avoir l’usage d’un bien dont vous êtes propriétaire. Cela ne signifie donc pas de revenus locatifs sur la propriété en question, et bien sûr l’impossibilité de l’occuper ;
• L’investissement nécessaire. Conséquence directe de ce premier point, les banques demandent généralement un apport personnel conséquent pour accorder un prêt dans ce cas de figure, puisque vous ne pouvez pas intégrer d’éventuels revenus locatifs dans le plan de remboursement.