Comment bien se protéger des loyers impayés ?

Bien que les impayés de loyers restent rares, ils représentent souvent une véritable source d’angoisse pour les propriétaires, car ils peuvent induire des pertes considérables sur le long terme.

Afin d’éviter de vous retrouver dans cette situation délicate, prenez quelques dispositions afin de vous protéger autant que possible !

Sélectionner le profil de son locataire

Vous êtes en droit de demander des documents qui attestent de la solvabilité de la personne candidate pour louer votre appartement ou maison… Et il s’agit même d’une démarche largement conseillée ! Dans la mesure du possible, le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels : vous pouvez exiger un contrat de travail, ainsi que les derniers bulletins de salaire (ou les bilans pour un travailleur indépendant). N’oubliez pas, également, de réclamer les trois dernières quittances de loyer, afin de vous assurer que la personne est bien en règle dans son logement actuel.

Mettre en place un système de caution solidaire

Dans le but d’éviter les impayés de loyers, beaucoup de propriétaires ont recours à la caution solidaire. Très concrètement, il s’agit de définir une personne qui sera légalement obligée de payer le loyer, si jamais le locataire ne répond pas à ses obligations. Ce système peut être utile pour vous protéger, et il présente l’avantage de ne rien vous coûter. Toutefois, il ne peut pas être cumulé avec une assurance loyer impayé, d’après l’article 55 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Chaque propriétaire doit choisir entre les deux alternatives, sachant qu’une assurance, bien qu’elle coûte plus cher, est toujours plus fiable que la caution d’un tiers inconnu. Il est important de noter que la loi ALUR permet le cumul entre caution solidaire et assurance, uniquement pour un locataire étudiant ou apprenti dont le logement n’est pas la résidence principale.

Intégrer une clause résolutoire dans le bail

Afin de mieux vous protéger, vous avez tout intérêt à introduire une clause résolutoire dans votre bail de location. Celle-ci précise que si le locataire ne répond pas à ses obligations contractuelles (comme celle de payer le loyer chaque mois), le bail peut être résilié de plein droit. Attention : pour un bien loué en résidence principale, l’application de cette clause est possible deux mois après un commandement de payer.

Engager le dialogue au moindre imprévu

Dès lors que vous vous apercevez que votre locataire est en retard pour payer son loyer, n’hésitez pas à le contacter pour tenter, dans la mesure du possible, de gérer les choses à l’amiable. Prenez le temps de vérifier ses paiements, pour vous assurer qu’ils sont réguliers – et si vous observez une anomalie préoccupante, demandez des explications. En premier lieu, vous pouvez envoyer un « appel de loyer » quelques jours avant l’échéance, pour éviter les oublis. Puis, si le paiement n’a pas été réalisé le jour J, transmettez une relance dans les jours suivants. Cette relance peut être associée à un appel téléphonique permettant de comprendre la situation et de trouver des solutions à l’amiable. Souvent, l’absence de paiement résulte d’un simple oubli ou d’une configuration exceptionnelle !

Confier son bien à un professionnel qui propose une assurance loyers impayés

Plutôt que de gérer votre bien seul et de souscrire vous-même une assurance loyers impayés, vous pouvez confier sa gestion à un professionnel comme Immopolis. De cette manière, vous vous assurez que toutes les démarches (appels de loyer, relances) seront réalisées chaque mois, et que tout sera mis en œuvre afin d’éviter les impayés. Immopolis propose également un système d’assurance pour tous les baux d’habitation, qui couvre les loyers, charges et taxes impayés, mais aussi les frais de recouvrement et de contentieux, les frais d’expulsion et même les éventuelles détériorations immobilières.