Il existe différentes manières de transmettre son patrimoine immobilier à ses proches, tout en réduisant les contraintes (financières et pratiques) liées à une succession. Parmi les dispositifs les plus intéressants, on identifie clairement la SCI, qui prémunit le conjoint en cas de décès et permet, par ailleurs, de gérer facilement les divergences d’opinions et de projets entre les différents héritiers.
Rédiger un contrat qualitatif pour prévenir toutes les situations
Si la SCI apparaît comme une option très intéressante dans l’objectif d’investir dans l’immobilier et de préparer sa succession, il ne s’agit pas pour autant d’une pratique qui s’improvise. Comme son nom l’indique, la Société Civile Immobilière est une structure à part entière. Il faut en rédiger les statuts, afin d’avoir une base sur laquelle se reposer en cas de désaccord.
Très concrètement, certains sites Internet proposent des « statuts-types » déjà prêts pour créer sa SCI rapidement. Toutefois, afin de s’adapter à la variété des configurations, la meilleure solution demeure de faire appel à un professionnel (notaire ou avocat), pour préparer des clauses sur-mesure.
De cette manière, en accord avec l’expert, les membres de la SCI pourront personnaliser les modalités de vente des parts, choisir leurs propres règles en matière d’organisation des assemblées, le tout en bénéficiant de conseils avertis.
Confier les tâches administratives à un professionnel pour garder l’esprit serein
Les gérants de la SCI, dans le cas d’un investissement familial, sont généralement les parents (parfois seulement l’un d’entre eux, qui assume la charge de manière autonome). De nombreuses tâches leur incombent : la gestion locative et tout ce qu’elle implique (recherche de locataires, organisation des états des lieux, réparations et maintenance), la comptabilité (vérification des loyers perçus, tenue des relevés bancaires) et les activités « légales » (organisation des assemblées, rédaction des procès-verbaux le cas échéant).
Bien évidemment, si les investisseurs souhaitent se créer un patrimoine sans devoir trop s’en préoccuper, ils peuvent solliciter une agence immobilière pour gérer la location, ainsi qu’un comptable pour le côté financier, par exemple. En ce sens, c’est le comptable qui détermine la quote-part des bénéfices revenant à chaque associé (une opération parfois complexe, surtout quand on cherche à optimiser sa fiscalité et à éviter de passer par la case ISF).
Choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés
Chaque SCI reste libre de se soumettre à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, chaque associé déclare ses quote-part dans la case des revenus fonciers et voit les conséquences sur le montant de son impôt sur le revenu. Pour réduire l’assiette, il est tout à fait possible de déduire un certain nombre de charges comme les intérêts du crédit, les assurances ou encore la taxe foncière.
Dans la seconde configuration, en choisissant l’impôt sur les sociétés, on peut imputer chaque année une partie du coût de l’investissement des bénéfices, à nouveau pour optimiser sa fiscalité. Jusqu’à 38 120 €, le taux d’imposition est de 15 %, ce qui est plutôt avantageux. Dès lors que l’on dépasse ce seuil, on passe à 33,33 %.
Au moment de la revente, la taxation sur la plus-value sera moins lourde pour les SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu.
Transmettre ses parts en réduisant les frais de succession
En divisant son patrimoine immobilier en parts sociales, il est possible pour les parents d’allouer jusqu’à 100 000 € par enfant sans droits de succession. Au-delà de cette somme, la transmission de parts implique des frais, mais qui restent beaucoup plus raisonnables que dans le cas d’une transmission directe.
Pour conclure, il faut savoir qu’un bien acquis sans passer par le système de la SCI est en « indivision » : chaque acheteur a les mêmes droits, et le gérant ne peut pas s’occuper de son patrimoine comme il l’entend. À son décès, les désaccords entre les différents héritiers peuvent poser problème. Dans une SCI, lorsque le gérant meurt, les héritiers sont libres de conserver ou vendre leurs parts. Une flexibilité appréciable dans des circonstances déjà compliquées !
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