Pour tous les investisseurs cherchant un modèle simple pour agrandir et diversifier leur patrimoine immobilier, la location meublée non-professionnelle constitue une solution particulièrement attrayante. Idéale pour s’assurer une source de revenus complémentaires une fois l’emprunt remboursé, elle permet en plus de se soulager de nombreuses contraintes administratives, si l’on accepte de déléguer la gestion du bien à un professionnel.
Quelles sont les obligations du LMNP (loueur en meublé non-professionnel) ?
Un équipement minimal à l’intérieur du logement
Pour être considéré comme tel, un logement meublé doit comporter tout le nécessaire pour y résider confortablement, sans devoir investir dans des équipements coûteux. Très concrètement, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations meublées.
Elle stipule qu’outre sa décence obligatoire, l’habitat doit inclure du mobilier en quantité suffisante pour que l’on puisse y manger, y dormir et y « vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Plus récemment, la loi Alur a dressé une liste d’éléments indispensables dans tout appartement ou toute maison meublé(e) : literie avec couette ou couverture, volets (ou stores ou rideaux ou dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil), plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur au congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment de congélation), vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté.
Une réglementation similaire à celle de la location nue
En dehors de la spécificité du meublé, le logement peut être loué comme n’importe quelle autre résidence principale, à condition de rédiger un bail, d’effectuer les diagnostics techniques requis, ou encore d’élaborer un état des lieux d’entrée et de sortie avec les locataires.
Les avantages du statut de LMNP
Des placements rentables
À surface égale, un logement meublé se loue logiquement plus cher qu’un logement vide. Cela permet rapidement au propriétaire d’accéder à de meilleurs rendements. Des rendements dont il pourra bien profiter grâce à la fiscalité du régime micro BIC ou la déclaration « au réel ».
Des recettes fiscalisées seulement à 50 %
Beaucoup de LMNP déclarent leurs loyers sous le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cela reste possible dès lors que les recettes annuelles ne dépassent pas les 70 000 €. Ce régime permet d’obtenir un abattement de 50 % sur les sommes déclarées : seule la moitié est soumise à l’impôt sur le revenu.
De nombreuses charges déductibles
S’il dépasse les 70 000 € de recettes locatives, le LMNP bascule dans le régime réel, également intéressant grâce à la possibilité de déduire des charges de ses bénéfices. D’ailleurs, un LMNP affilié au régime micro BIC peut choisir de déclarer ses ressources au réel, s’il considère que cela lui sera plus avantageux.
Concrètement, cette méthode nécessite un peu plus de travail administratif, puisqu’il faut tenir une comptabilité rigoureuse. Mais elle permet de déduire tous ces éléments des recettes : les frais d’acquisition et de notaire, les intérêts d’emprunt et frais de dossier, l’entretien et les réparations, la taxe foncière, les factures liées au petit équipement, les frais de gestion locative et de tenue de comptabilité, les abonnements et consommations inclus dans le loyer ainsi que les frais de procédure en cas de litige.
Quelles sont les limites de la location meublée non-professionnelle ?
Avantageux sur de nombreux points, le régime du LMNP peut comporter quelques limites qu’il faut connaître avant de se lancer. La principale repose sur le phénomène de vacance locative, beaucoup plus fréquent dans le domaine du meublé.
En effet, les occupants seront amenés à quitter les lieux beaucoup plus facilement, ce qui obligera le propriétaire à renouveler les recherches régulièrement. C’est l’une des raisons pour lesquelles quand on est LMNP, il est vivement conseillé de déléguer sa gestion locative à un professionnel.
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