Par définition, une copropriété existe dès lors qu’au moins deux propriétaires détiennent un bien collectif. Dans les faits, cette forme d’achat est très fréquente, puisqu’elle est incontournable quand on investit dans un ou plusieurs lot(s) d’un même ensemble : c’est le cas lorsque l'on acquiert un appartement dans un immeuble. Quelles règles découlent de ce cadre ? Tous nos conseils pour bien anticiper un achat en copropriété.
Quels biens appartiennent aux copropriétaires ?
Pour commencer, avant d’intégrer une copropriété, il convient de comprendre les éléments qu’il faudra partager. Le copropriétaire, suite à son achat, devient forcément un membre de la collectivité des propriétaires, le « syndicat des copropriétaires ».
Ce statut lui donne un libre accès à tous les espaces collectifs, qu’il s’agisse d’un parc faisant partie de la résidence ou d’une aire de jeux, par exemple. En parallèle, il jouit de tous les équipements communs comme le chauffage collectif, les ascenseurs, etc.
Le copropriétaire ne peut pas simplement disposer de ces installations : il doit aussi faire le nécessaire pour les maintenir en état et les réparer, le cas échéant. Ainsi, chacun participe, en fonction de ses tantièmes ou de sa quote-part, aux charges régulières pour l’entretien de l’immeuble et son bon fonctionnement.
À ce titre, il faut prévoir les frais routiniers comme l’assurance, les honoraires du syndic, la maintenance de l’ascenseur, les vérifications sur les systèmes de chauffage ou de ventilation. En parallèle, il faut savoir que d’autres dépenses (moins prévisibles ou moins fréquentes) interviennent également : ravalement de façade, réfection de toiture, réparation d’une porte collective brisée, etc.
Achat en copropriété : comment identifier les risques ?
L’achat en copropriété peut faire peur, car en visitant le bien et les parties communes, on ne sait pas forcément quelles vont être les charges réelles à supporter. Toutefois, certaines informations de base doivent être accessibles dès lors que l’on regarde une annonce de vente : le nombre de lots dans la copropriété, le montant des charges assumées par l’ancien propriétaire, les éventuelles difficultés et dossiers en cours.
Avant de se décider, il faut prendre le temps de consulter attentivement le compte-rendu des dernières assemblées générales, pour mieux saisir le contexte, les projets, les désaccords. Ce document permet de savoir si de gros travaux sont prévus dans un avenir proche, s’il existe des désaccords entre les copropriétaires ou encore si des problèmes ont été identifiés dans la résidence (défaillances, éléments à réparer, etc.).
Par exemple, tandis que le chauffage constitue l’un des principaux postes de dépenses dans une copropriété, il faut vérifier son état, ainsi que les informations délivrées à ce sujet en assemblée. La réfection d’un système implique des charges supplémentaires à supporter, d’où l’importance de bien anticiper.
Enfin, on regarde aussi comment se porte la trésorerie de la copropriété, qui reflète son état de santé ! Si les charges sont réglées en temps et en heure chaque trimestre, on peut déjà imaginer que le contexte est globalement positif. En revanche, la présence d’impayés récurrents doit éveiller l’attention, car les défauts d’entretien engendrés par des retards de paiement peuvent retomber un jour ou l’autre sur les copropriétaires.
Réunir toutes les pièces administratives et se donner le temps de réfléchir
L’achat en copropriété implique toujours des conséquences : afin de se lancer sereinement dans ce projet, il faut prendre le temps de lire tous les documents qui doivent, au plus tard, être remis au moment de la promesse ou du compromis de vente.
En consultant les dossiers de la copropriété (règlement, procès-verbaux des AG, fiche synthétique), les documents financiers, les diagnostics techniques et toutes les informations sur les droits et obligations des copropriétaires, on sait parfaitement à quoi s’attendre.
L’acquéreur a 10 jours pour lire minutieusement tous ces documents : il s’agit du délai pendant lequel il peut encore se rétracter, en informant de sa décision par recommandé avec accusé de réception.
Pour toute question ou projet concernant un achat en copropriété, n'hésitez pas à
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